Vente immobilière en urgence dans une succession : est-il possible de vendre rapidement un bien indivis sans l’accord des autres héritiers ?

La nécessité de procéder  à une vente immobilière en urgence dans une succession préoccupe nombre d’héritiers qui nous consultent en qualité d’avocat en succession.

Or, l’indivision est un statut complexe, qui impose à ses membres de nombres règles très restrictives…

L’unanimité des héritiers pour tout acte de vente

L’une d’entre elle, majeure, consiste à imposer en principe l’unanimité des héritiers pour tout acte de vente d’ un bien indivis.

Cette situation peut avoir des conséquences très préjudiciables, notamment pour les actifs immobiliers qui constituent très souvent les biens les plus significatifs en matière d’héritage, et qui avec le temps peuvent voir leur état se dégrader ou occasionner des charges substantielles et diverses.

En ce sens, notre pratique d’avocat en succession nous fait rencontrer quotidiennement des héritiers confrontés à une situation de blocage, tenant au refus d’un héritier de vendre un bien, cela pour des motifs qui peuvent être très divers (pure mesure de rétorsion, volonté d’exercer une pression pour accaparer le bien à une valeur diminuée, etc…).

Des solutions précises existent.

La première à laquelle pense le praticien consiste en l’exercice de l’action en partage judiciaire de l’ensemble de l’indivision.

Cette alternative est généralement efficace mais impose des délais judiciaires assez importants, qui peuvent ne pas répondre à une situation où l’absence de vente à bref délai ferait encourir à l’indivision un grave dommage.

Sans nécessité d’obtenir une décision unanime

C’est ici qu’une seconde voie procédurale révèle tout son intérêt, exposée à l’article 815-5 du Code civil, qui dispose, en sa version issue de la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, qu’ « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun ».

Ainsi, par la décision du Juge, un ou plusieurs héritiers peuvent être autorisés procéder à une vente immobilière sans nécessité d’obtenir une décision unanime des indivisaires à condition toutefois de démontrer que l’absence de vente mettrait en péril leur intérêt commun.

C’est donc cette mise en péril de l’intérêt commun qui devra être soumise et démontrée auprès du Juge pour que la demande d’être autorisé à vendre sans unanimité puisse être couronnée de succès.

On notera par exemple que la Jurisprudence se montre favorable à autoriser un héritier à vendre sans l’autorisation des autres indivisaires en cas de défaut de paiement des droits de successions.

Ainsi, la Cour de Cassation a relevé que les droits de succession, bien que constituant une dette personnelle de chaque héritier pour sa part, peuvent être poursuivis solidairement contre les divers héritiers et sur les biens de la succession.

Elle en a déduit qu’une Cour d’appel avait valablement estimé que le refus d’un cohéritier de consentir à l’aliénation des biens indivis pour assurer le paiement des droits de succession mettait en péril l’intérêt commun des indivisaires et ainsi autorisé un héritier à vendre un actif sans l’accord des autres indivisaires (C. Cass. Civ. 1, 1^er février 1984, n°82-16526).

Cette possibilité est importante car de nombreux héritiers se trouvent en pratique dans l’impossibilité de régler les droits de successions dans les délais légaux, dès lors qu’ils représentent une lourde charge.

La Jurisprudence admet également de reconnaître la mise en péril de l’intérêt commun et de conférer à l’un des indivisaires le droit de vendre seul un bien commun lorsqu’une dette personnelle d’un autre indivisaire fait peser un risque de vente à bas prix d’un bien immobilier par l’action d’un créancier (C. Cass. Civ. 1, 6 novembre 1990 n°89-13220).

D’autres situations encore sont de nature à ouvrir cette action, qui doivent être appréciées au cas par cas par un professionnel du droit avant d’être soumises à un Juge, par souci d’efficacité.

L’objectif étant d’obtenir une décision rendue en pratique par le Président du Tribunal Judiciaire, suivant une procédure rapide.

Notre cabinet se tient à votre disposition pour tout contact à ce sujet.